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租赁未经消防验收合格的商铺,合同是否有效?
发布时间:2019-04-14

 

【案例】
王先生与新竣工的商场业主签订一份租赁合同,承租商场底楼的一间位置理想的商铺,准备用于经营服装生意。然而入驻商铺没多久,消防机关发现该建筑未经消防验收,采取强制措施导致商铺不能使用。
王先生遂以消防验收未合格,房屋存在安全隐患,并且商铺不能正常经营为由,要求与业主解除租赁合同,而业主认为消防验收未合格不能构成王先生要求解除合同的理由因此拒绝了王先生的请求。王先生随即诉诸法院,请求解除租赁合同。

本案的焦点在于:
出租未经消防验收合格的房屋,
导致租赁房屋无法使用,
承租人是否可以单方解除租赁合同?
 
我国《消防法》第10条规定:
"按照国家工程建筑消防技术标准需要进行消防设计的建筑工程,设计单位应当按照国家工程建筑消防技术标准进行设计,建设单位应当将建筑工程的消防设计图纸及有关资料报送公安消防机审核"。
"按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时,必须经公安消防机构进行消防验收;未经验收或者经验收不合格的,不得投入使用。
 "

《消防法》第12条还规定:
 "歌舞厅、影剧院、宾馆、饭店、商场、集贸市场等公众聚集的场所,在使用或者开业前,应当向当地公安消防机构申报,经消防安全检查合格后,方可使用开业。 "
根据该条规定,公众聚集场所在投入使用、营业前,需由建设单位或者使用单位向有关公安机关消防机构申请消防安全检查,经检查符合消防安全要求的,才能投入使用、营业;否则,未经检查或经检查不符合消防安全要求的,不能投入使用、营业。即针对的是公众聚集场所的使用、营业行为,而非公众聚集场所的出租行为本身,也即非签订租赁合同的行为本身。
也就是说,对于特定场所,在投入使用和营业时需进行消防安全检查,如果没有进行消防验收或验收不合格,就不能投入使用,但是并非禁止当事人针对上述特定场所签订租赁合同。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的司法解释》第八条规定:因下列情形之一,导致租赁房屋无法使用,承租人请求解除合同的,人民法院应予支持:……(三)租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。
所以,根据上述法律和司法解释规定,在商场开业前,商场业主有义务向消防机构申报消防安全检查。
将未经消防验收合格的商场用于租赁,导致租赁房屋无法使用,承租人有权解除合同。
本案中,王先生的诉求,最终得到法院的支持。