----山东开言律师事务律师   李莉 

   市场经济条件下二手房买卖日益增多，人们在买卖二手房时如何避免法律风险，是个非常重要的法律问题，关系到广大购房者的切身利益，在此，结合多年律师执业以及办理房产纠纷案件实践出发，就二手房买卖中常见法律风险的规避予以提示，仅供广大商品房买卖的交易双方参考。

   一、从购买方的角度防范风险

    1、“卖房者”是否是房主即房屋的所有权人？

    购房人可到房管局产权登记部门查询，如卖房者非该二手房的产权人即所有权人，购房人应立即中止交易。因为其中可能存在欺诈，即使不是欺诈，购房人能否取得所购房屋的产权也存在风险。

    2、“卖房人”虽为产权人，但存在其他共有人，是否得到其他共有人的同意？

     特别是在产权人已婚的情况下，虽然产权证共有人一栏未记载其他共有人，此时买房人更应谨慎。要求该卖房者出具其他共有人同意出卖的证明（记载其他共有人的前提下）。如果出卖人为已婚，买卖行为还需取得其配偶的确认；购买二手公有住房，应取得共同共有人同意。

    3、卖房者只是房屋的使用权人（居住着）即对房屋是否有产权？

     只要卖房人未取得完全房屋所有权，就是无权处分，因此购房人只能取得房屋使用权，而无法取得法律意义的房屋所有权。此种情况经常存在于公同共有住房、违章建筑、暂未办理产权的建筑（至于未办理产权的原因各异），还有通过租赁方式取得房屋所有权，所以应特别谨慎。建议慎重购买，除非具备足够的抗风险能力。

    二、从交易房屋本身的角度分析是否存在权利瑕疵

     1、交易房屋存有法律限制或者禁止转让的情形。

    房屋所有权证上不记载法院查封、银行抵押、个人担保等信息，所以仅从产权证上无法判断，应去房屋所在地的房产局查交易房屋留存档案，也可委托律师依法查询。如该二手房在房产部门已被法院查封或者被所有人抵押，则可在解封或消除抵押后，方可与之进行二手房交易。

    2、交易的二手房使用性质即用途非居住用房，而是居住外用途房，如商业经营性用房甚至是工业用房等。

    购房人要防范这一风险也只有通过到房地产管理局去查询交易房屋登记资料，确认房屋性质。

   三、房屋出卖人的恶意违约

    防范这种风险只能办理房屋买卖“预告登记”，这是避免这一陷阱的最有效手段。但买房人要注意，必须在预告登记后一定期限内去办理交易房屋的房屋产权变更登记，超过该期限未申请办理的，预告登记失效。所以买房后应尽快办理过户登记手续，并在买卖合同中约定相应的违约责任，以保护自己的合法权益不受侵犯。

    四、二手房买卖涉及其他利害关系人

    房屋出卖人未将房屋出售的情况告知承租人，或者说已告知，但承租人未放弃优先购买权。合同法规定：买房人在买卖中不得侵害承租人优先购买权，否则，买房人无法顺利取得产权。为防范出卖房屋被承租人主张优先购买权，购房人如发现该二手房已出租，就应要求房屋出卖者出具现房屋承租人签字放弃优先购买权的证明，或是与出卖人一起与承租人当面签订放弃优先权证明。

    五、房屋买卖中的其他风险

]

    2、要求房屋出卖人随房屋所有权变更，其依附于该房屋的的户籍迁移等亦需要明确约定，以防将来落户，或子女上学存在障碍，特别对于有买房落户要求的购房者更应该约定清楚。

    以上是二手房买卖交易中经常遇到的法律风险。只要对上述风险充分考虑并从协议和实践中予以完善，其相应的法律风险是完全可以规避。